Привет, всем, как Ваши дела? С вами снова я — Евгения Сергеевна, рассказываю, показываю свой большой опыт в юридическом поле, мой опыт небольшой, всего 8 лет, и все равно смогу быстро Вам помочь, а если потребуется проконсультируюсь у своих коллег и сейчас рассмотрим и узнаем о — Предварительный договор купли продажи с задатком. Есть возможность, что по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессиональных юристов/нотариусов/адвокатов, тогда сможете написать свой вопрос, и по мере возможности смогу ответить всем. А лучшее решение будет для Вас узнать в комментариях у постоянных посетителей/читателей, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделяться с Вами его решением.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нет. Но упоминание присутствует: если стороны не указали в договоре купли-продажи квартиры, что внесённая часть суммы — задаток, то закон рассматривает эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?
С авансом
- У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
- Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
- Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
- Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
- Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
- Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.
Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.
Сроки главной сделки
Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств. Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко. Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.
Требования законодательства к форме преддоговора купли-продажи
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.
Особенности составления договора
1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.
1. Предмет договора
Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.
Гарантии при заключении предварительного договора
Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
- Недоверие покупателя – продавец подтверждает, что является единственным владельцем, в квартире нет «скрытых собственников» и отсутствуют обременения. Потребуется время на сбор дополнительных справок – от 1 до 4 недель.
- У покупателя не хватает средств на покупку – подписав договор, покупатель подтверждает готовность найти нужную сумму в оговоренный период, а собственник обязуется ждать отведенное время.
- Неполный пакет – получение отдельных справок может растягиваться на несколько недель (типичный пример: разрешение на продажу от органов опеки), поэтому участникам сделки требуется отсрочка.
- Невозможность лично присутствовать при заключении соглашения – бывают случаи, когда стороны не могут в ближайшее время прибыть на сделку, а использование представителей вызывает подозрение. Подготовка ПДКП позволяет отсрочить операцию до прибытия сторон.
Для чего нужен предварительный договор
Если срок, установленный для подписания основного документа купли-продажи, истек, стороны не выдвигают письменных требований о заключении сделки, то ПДКП автоматически аннулируется, и все обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Как вернуть деньги
ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.
- Соинвестирование строительства конкретного объекта посредством перечисления денежных средств застройщику от будущего владельца квартиры.
- Базовое соглашение между владельцем жилья и потенциальным покупателем, если средства на покупку получены по ипотечному кредитованию.
- Авансирование приобретения жилого помещения при заключении агентского соглашения с посредниками.
Базовые моменты
Особенно важно знать, как вернуть задаток по предварительному договору. Для возврата перечисленных денежных средств достаточно направить официальное письмо с банковскими реквизитами на имя продавца. Если покупатель не нарушил условия договоренности, адресат заявки в кратчайшие сроки вернет финансы. Когда инициатива расторжения сделки не обусловлена уважительными причинами, вескими основаниями, возможен отказ возвращения денег.
Аннулирование соглашения
- При формировании бланка стороны руководствуются юридическими основами по договорам купли-продажи.
- Соглашение в обязательном порядке регистрируется на бумаге с подписями контрагентов.
- Предмет сделки описывается подробно, по недвижимости указывается не только кадастровый паспорт, адрес местонахождения, но и этаж, площадь.
- В форме прописывается реальная стоимость имущества, земли, подлежащих продаже.
- Клиенты договариваются в условленные сроки подписать основной контракт и совершить передачу прав.
- оформление документа возможно только в письменном виде;
- по желанию стороны могут произвести нотариальное заверение документа, а в случае, если недвижимость приобретается в долевую собственность, нотариальное заверение становится обязательной процедурой;
- в случае, если сотрудники Росреестра или многофункционального центра потребуют предоставить предварительный договор для подтверждения осуществления предварительных расчетов (например, если квартира приобретается с установлением каких-то обременений), стороны обязаны предоставить свои экземпляры;
- предварительный договор предоставляется в банк для того, чтобы подтвердить осуществление сделки (если речь идёт о покупке квартиры с использованием заемных средств).
Таким образом, предварительный договор представляет собой особую форму юридического документа, который при наступлении соответствующих обстоятельств может выступать в качестве самостоятельного договора, а может быть использован в качестве подтверждения начала проведения сделки.
Функции и правила оформления
Предварительный договор выступает в качестве гарантии для сторон, участвующих в сделке, в том, что такая сделка состоится. Именно по этой причине в данном документе стороны фиксируют положение о вносимом задатке как части суммы, которая входит в платеж за приобретаемую квартиру.
- правоспособность и дееспособность каждой стороны;
- отсутствие обременений, прав третьих лиц и нарушенных прав несовершеннолетних на приобретаемое жилье;
- цену квартиры полностью;
- данные паспорта и регистрации, телефоны.
Основной
Одним из документов, имеющих силу в сделках с жильем, служит предварительный договор купли-продажи квартиры (ДКП), заключаемый сторонами по ст. 429 ГК РФ. Он служит гарантией при недостатке у покупателя денег и времени для единовременной оплаты приобретаемого жилья, проверки документов. Такой договор действует при соблюдении его формы, вида, наличия обязательных условий. Иначе сделку могут признать недействительной.
Отличия основного договора и предварительного
Как указывалось выше, предварительный договор имеет простую письменную форму. Нотариально заверенный документ будет иметь приоритет в случае судебных разбирательств. Участие юриста в его оформлении поможет сторонам избежать ошибок.
Задаток не путайте с авансом, поскольку это разные понятия. Ст. 380 ГК РФ определяет, что задаток – это сумма, которая вносится покупателем в качестве доказательства намерения выполнить условия соглашения и является частью платежа при покупке квартиры. Задаток может быть возвращен покупателю, если сделку невозможно завершить или стороны обоюдно решили расторгнуть договоренности. Если покупатель отказывается покупать жилье необоснованно – задаток остается у владельца квартиры. Противоположная ситуация, когда владелец отказывается продавать недвижимость. В этом случае он отдает задаток в удвоенном размере.
Задаток в ПДКП
Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.
Где заключить
В случае вины продавца задаток возвращается в исходном размере – на практике это 99% случаев. Принципиальные покупатели, которые рассчитывают на компенсацию за срыв сделки, т.е. на получение задатка в двойном размере, могут обратиться с исковым заявлением в суд. Но такой вариант предполагает дополнительные материальные и временные затраты.
- Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
- Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
- Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.
Задаток и аванс
«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»
Залог продавца с обременением
«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»
В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.
Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.
В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?
Составление текста соглашения может взять на себя кто-то из участников сделки купли-продажи квартиры в ипотеку, сам банк-кредитор, риэлтор либо привлеченный юрист. Если сделка оформляется нотариально, то с этой функцией отлично справится и нотариус (естественно за отдельную плату). Сторонам останется только прочитать текст готового соглашения, внести правки и подписать договор.
1. Форма. Предварительный договор купли-продажи с задатком должен быть письменным. После составления он заверяется нотариально в ситуациях, когда того требует действующее законодательство или когда этого хотят участники планируемой сделки (или один из участников).
Содержание предварительного договора купли-продажи.
1. Обстоятельства для расторжения предварительного договора без наложения соответствующих санкций.
2. Сроки передачи предмета сделки покупателю после подписания основного договора.
3. Период, в который покупатель получает аванс обратно при не заключении договора.
4. Обстоятельства, при которых без наложения санкций на стороны расторгается и основной договор.
5. Возможные штрафы при отказе или уклонении участников от подписания договора в дальнейшем.
Правила оформления предварительного договора купли-продажи с задатком.
4. Расчеты. При подписании предварительного договора купли-продажи с задатком важно представить расчеты участников сделки, прописать стоимость автомобиля или объекта недвижимого имущества, а также оговоренный размер задатка.
В реквизитах сторон вносятся сведения о продавце и покупателе: ФИО, дата и место рождения, адрес постоянной регистрации, идентификационный номер ИНН, паспортные данные. В бумаге лица определяют ответственность при невыполнении обязательств одним из участников соглашения.
Обязательная информация
Приобретение автомобиля требует от покупателя соблюдения правил во избежание сотрудничества с незаконопослушными лицами. Для совершения безопасной сделки граждане вправе заключить предварительный договор с продавцом. Бумага обязывает установить период оформления документа о передаче движимого имущества в собственность.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Заранее составленный контракт является гарантом для физических или юридических лиц в получении выбранной машины. Причины заключения заблаговременного соглашения со стороны покупателя – нехватка денежных средств на приобретение движимого имущества в данный период или отсутствие транспорта в салоне на момент сделки. Предварительный договор обезопасит клиента от продажи выбранного авто третьим лицам. Документ является юридической защитой продавца от отмены соглашения о реализации машины.
